Wer Einnahmen aus der Vermietung über Airbnb oder eine andere Plattform bisher nicht erklärt hat, sollte die steuerliche Situation zeitnah prüfen lassen. Eine Plattformmeldung ersetzt keine Steuererklärung. Eine nachträgliche Erklärung führt auch nicht automatisch zu Straffreiheit.
Welche Einkünfte entstehen bei der Vermietung?
Bei der privaten Vermietung einer Wohnung oder eines Zimmers kommen regelmäßig Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG in Betracht. Umfang und Ausgestaltung der Tätigkeit können zu einer anderen Einordnung führen. Die Nutzung einer Plattform allein entscheidet darüber nicht.
Steuerlich relevant sind nicht nur die ausgezahlten Nettobeträge. Die vereinbarten Mieten und gesondert berechneten Leistungen sowie Plattformgebühren und andere Aufwendungen müssen nachvollziehbar zugeordnet werden. Bei gemischter privater und entgeltlicher Nutzung ist insbesondere die Aufteilung der Kosten zu prüfen.
Muss auf Airbnb-Vermietung Umsatzsteuer erhoben werden?
Die umsatzsteuerliche Behandlung ist von der Einkommensteuer zu trennen. Die kurzfristige Beherbergung ist von der allgemeinen Steuerbefreiung für Grundstücksvermietung ausgenommen, siehe § 4 Nummer 12 UStG. Ob im Einzelfall die Kleinunternehmerbefreiung nach § 19 UStG greift, muss gesondert geprüft werden.
Seit 2025 gelten für die inländische Kleinunternehmerregelung im Regelfall 25.000 Euro Gesamtumsatz im Vorjahr und 100.000 Euro im laufenden Jahr; im Gründungsjahr ist nach den amtlichen Anwendungshinweisen die Grenze von 25.000 Euro maßgeblich. Weitere unternehmerische Umsätze können für die Prüfung relevant sein. Eine Steuerbefreiung lässt sich deshalb nicht allein aus den Einnahmen einer einzelnen Wohnung ableiten.
Welche Daten erhält das Finanzamt von Plattformen?
Das Plattformen-Steuertransparenzgesetz sieht Meldungen bestimmter Anbieter- und Vergütungsdaten durch Plattformbetreiber vor. Dazu kann auch die Vermietung von Immobilien gehören. Das Bundeszentralamt für Steuern erläutert die Meldungen nach DAC7. Die Meldung einer Vergütung ist nicht gleichbedeutend mit der abschließenden Feststellung steuerpflichtiger Einkünfte. Sie kann aber Anlass für Rückfragen geben.
Was tun bei einem Schreiben des Finanzamts?
- Schreiben und Fristen einordnen: Welche Behörde fragt an, welche Jahre sind betroffen und wurde bereits ein Straf- oder Bußgeldverfahren mitgeteilt?
- Unterlagen sichern: Plattformabrechnungen, Buchungen, Kontoauszüge, Rechnungen und die bisherigen Erklärungen zusammentragen.
- Sachverhalt abstimmen: Einnahmen, Ausgaben, Nutzungszeiträume und bereits erklärte Beträge vollständig erfassen.
- Das weitere Vorgehen prüfen: Antworten und gegebenenfalls Berichtigungen auf die steuerliche und verfahrensrechtliche Situation abstimmen.
Berichtigung oder Selbstanzeige?
Eine Berichtigungspflicht kann nach § 153 AO bestehen. Ob darüber hinaus eine wirksame strafbefreiende Selbstanzeige nach § 371 AO möglich ist, hängt von eigenen Voraussetzungen ab. Vollständigkeit, mögliche Sperrgründe und die erforderlichen Zahlungen müssen geprüft werden. Bereits bekannte Ermittlungen oder eine Tatentdeckung können entscheidend sein.
Weder eine Nachmeldung noch eine Nachzahlung garantiert für sich allein Straffreiheit. Bei einem laufenden Strafverfahren müssen zudem die Verteidigung und die steuerlichen Pflichten miteinander abgestimmt werden.
Persönliche Beratung
Ich unterstütze Sie bei der steuerlichen Einordnung Ihrer Vermietung und bei der Prüfung zurückliegender Erklärungen. Wenn bereits ein Verfahren eingeleitet wurde, berücksichtige ich auch die steuerstrafrechtlichen Fragen. Nennen Sie bei Ihrer Anfrage die betroffenen Jahre, die Behörde und bekannte Fristen.
Mehr dazu: Steuerrecht und Steuerstrafrecht. Termine sind in Berlin, München und online möglich.
Rechtsgrundlagen und Quellen
Insbesondere § 21 EStG, §§ 4 und 19 UStG, §§ 153 und 371 AO sowie das Plattformen-Steuertransparenzgesetz. Die maßgeblichen Bestimmungen und amtlichen Informationen sind oben verlinkt.